Preguntas frecuentes

Las viviendas son promovidas por la cooperativa de viviendas, que es una persona jurídica propia, regida por la Ley de Cooperativas de Galicia. Los socios NO son los promotores a título individual; el promotor es la cooperativa.

Los socios tienen una doble relación con la cooperativa; son, por un lado, socios de la cooperativa al aportar el capital social; y son, por otro lado, adjudicatarios de las viviendas que promueve. Ambas relaciones están íntimamente ligadas. En este enlace del IGVS tienes más información sobre cooperativas de viviendas protegidas.

El artículo 6 de la Ley de Cooperativas de Galicia establece: "Los socios responderán de las deudas sociales solo hasta el límite de sus aportaciones suscritas al capital social, estén o no desembolsadas en su totalidad."

La organización y gestión de la cooperativa se establece en los Estatutos Sociales, elaborados de acuerdo con la Ley de Cooperativas de Galicia, aprobados por la Asamblea General de socios y registrados en el Registro Gallego de Cooperativas. Los Estatutos pueden ser desarrollados en un Reglamento de Régimen Interno. Todos los socios reciben una copia de los Estatutos y del Reglamento, en caso de existir, antes de hacer su solicitud de admisión, Estatutos y Reglamento que deben analizar, comprender y aceptar.

Extracto del artículo 30 de la Ley de Cooperativas de Galicia: “La Asamblea general, como órgano supremo de expresión de la voluntad social, es la reunión de los socios, constituida al objeto de deliberar sobre la política general de la cooperativa y adoptar acuerdos sobre aquellos asuntos que ... sean de su competencia, vinculando sus decisiones adoptadas válidamente a todos los miembros de la cooperativa”. 

En concreto, la Asamblea General: aprueba el Plan Empresarial, consistente en el Proyecto de Ejecución y Financiación; nombra al Consejo Rector; nombra a los auditores; establece nuevas aportaciones; modifica los Estatutos Sociales; disuelve y liquida la sociedad.

La Asamblea se rige por un sistema democrático, en el que cada persona emite un voto con independencia del capital que haya aportado. 

Extracto del artículo 37 de la Ley de Cooperativas de Galicia: “Los acuerdos de la asamblea general, a excepción de los supuestos contemplados en la presente Ley o en los estatutos, serán adoptados por más de la mitad de los votos válidamente expresados”.

El Plan Empresarial es el documento que contiene las previsiones técnicas (qué se va a construir) y financieras (cómo se va a financiar y a qué precios se prevé adjudicar o vender). Se compone del Proyecto de Ejecución del edificio y del Proyecto de Financiación. Lo aprueba la Asamblea General de socios, al igual que sus modificaciones.

Extractos de la Ley de Cooperativas de Galicia: “El Consejo Rector es el órgano de gobierno, gestión y representación de la sociedad cooperativa, con sujeción a lo establecido en la presente Ley, en los estatutos y en la política general fijada por la Asamblea general. " "Serán elegidos por la asamblea general de entre los o las cooperativistas en votación secreta por el mayor número de votos”. 

Los miembros del Consejo Rector no percibirán retribución alguna por el ejercicio de sus cargos.

En los Estatutos y en la Ley hay varias causas que motivan la disolución de la cooperativa. Las más importantes son: “La cooperativa se disolverá: 1) Por acuerdo de Asamblea General, adoptado por mayoría de dos tercios de votos… 3) Por finalización y cumplimiento de la actividad empresarial”.

Según la Confederación de Cooperativas de Viviendas de España CONCOVI, en el año 2016 (último año con datos) había en España 1.541.556 construidas en régimen de cooperativa, 12.600 en construcción y 14.000 en proyecto. Es, por tanto, un sistema de promoción fiable y ampliamente utilizado para acceder a viviendas de calidad a precio de coste.

No existe ninguna obligación legal de que las viviendas de protección autonómica VPA sean promovidas por cooperativas. Sin embargo, los precios de venta establecidos en la normativa hacen que estas promociones no sean atractivas para un promotor privado, ya que no hay "espacio" para su margen de beneficio. 

Las cooperativas adjudican las viviendas a sus socios a precio de coste, por lo que los adjudicatarios se ahorran el margen del promotor. 

Los recogidos en los Estatutos y en la Ley. Destacan: 1) Ser elector y elegible al Consejo Rector. 2) Participar con voz y voto. 3) Obtener la devolución de sus aportaciones al Capital Social. 4) Adquirir las viviendas. 5) Derecho de información.

Las recogidas en los Estatutos y en la Ley. Destacan: 1) Asistir a las Asambleas. 2) Cumplir la Ley y los estatutos. 3) Efectuar las entregas a cuenta exigibles para ser adjudicatario de una vivienda. 4) Entregar la documentación que se requiera, y firmar los contratos, avales u otros documentos, en la forma y plazos acordados. 5) Habitar la vivienda adjudicada. 6) No competir con la Cooperativa. 7) Aportar al Capital Social.

Una cooperativa promueve un edificio completo que, de acuerdo con la normativa urbanística vigente, puede tener bajos comerciales. La cooperativa financia, con los recursos aportados por los socios, la promoción y construcción de los locales. Los locales comerciales son propiedad de la cooperativa (no de cada socio) hasta su venta a un tercero. La cooperativa ingresará en su haber el importe de la venta de dichos locales, si decide venderlos.

Una vez que se han vendido todos los inmuebles propiedad de la cooperativa, se iniciará el proceso de liquidación y adjudicación del haber social. El artículo 93 de la Ley de Cooperativas de Galicia establece: "Satisfechas dichas deudas [las de la cooperativa], el remanente del haber social se adjudicará por el siguiente orden: a) El Fondo de Formación y Promoción Cooperativa se pondrá a disposición del Consejo Gallego de Cooperativas. b) Se reintegrará a las personas socias el importe de las aportaciones que hubieran efectuado al capital social, una vez abonados o deducidos los beneficios o pérdidas correspondientes a ejercicios anteriores..."

Las viviendas se asignarán mediante elección, siguiendo el orden del número de socio. Al solicitar la admisión en la cooperativa se debe manifestar la vivienda elegida, de entre las que están sin asignar. 

En tres pasos. En el primer paso, se debe estudiar, comprender y aceptar los Estatutos, el Reglamento de Régimen Interno y la Solicitud de admisión. La gestora está a su disposición para responder a sus dudas, explicar con más profundidad lo que no esté suficientemente claro y, en general, ayudarle en lo que necesite. 

En el segundo paso, se debe escoger la vivienda de entre las disponibles y, acto seguido, hacer la transferencia de la aportación obligatoria mínima al capital social, dirigiendo la solicitud de admisión junto con el resguardo de la transferencia al Consejo Rector. 

En el tercer paso, el Consejo Rector aprueba el alta del nuevo socio y se procede a la firma de la solicitud de admisión aceptada. ¡Bienvenido!

No. Aunque la Ley prevé con carácter general la obligatoriedad de inscripción en el Registro de Demandantes que gestiona el Instituto Galego da Vivenda e Solo IGVS, se establece una excepción para las cooperativas de vivienda. Ver en este enlace al IGVS.

No, una cooperativa tiene los mismos derechos y obligaciones que cualquier otro agente promotor. Sin embargo, la promoción de viviendas de protección autonómica VPA sí alarga el proceso promotor al introducir más trámites administrativos. En concreto, se introducen la calificación provisional y la calificación definitiva, ambos trámites competencia del Instituto Galego da Vivenda e Solo IGVS. Adicionalmente, para iniciar la calificación provisional se debe contar con el 80% de socios.

Sí. Cualquier socio puede solicitar la baja en cualquier momento. Los Estatutos establecen el procedimiento de baja y su calificación, los plazos para efectuar los reembolsos y, en su caso, las deducciones a practicar en caso de baja no justificada o expulsión. 

No. Permanecerá como socio de la cooperativa hasta la disolución o liquidación, que se iniciará cuando se hayan adjudicado o vendido la totalidad de los inmuebles propiedad de la cooperativa, incluyendo los locales comerciales si los hubiera.

Sí, por tratarse de viviendas de protección autonómica VPA. Los requisitos los establece la Xunta (normativa) y los verifica el Instituto Galego da Vivenda e Solo IGVS en la calificación provisional o definitiva.

Somos conscientes de la dificultad de interpretar estos requisitos; por favor, consulte con nosotros cualquier duda. Existen casos especiales y situaciones excepcionales que exigen un estudio detallado.

Al solicitar la admisión. Y debe aportar la documentación justificativa cuando sea requerido a ello, para su inclusión en el expediente de calificación provisional.

Es un procedimiento administrativo por el que el Instituto Galego da Vivenda e Solo IGVS certifica que la promoción se ajusta a la ley en lo referente a viviendas de protección autonómica VPA y que los socios cumplen los requisitos para acceder a las viviendas. Es un paso imprescindible en el proceso promotor, sin el cual la cooperativa no puede avanzar. Se necesita tener un mínimo del 80% de socios cooperativistas para obtener la calificación provisional. 

Sí, siempre que el expediente del socio haya sido incluido en la calificación provisional. Su expediente se revisa en la calificación provisional y no vuelve a revisarse.

Sí; en este caso, la inclusión de su expediente se realizará como muy tarde en la calificación definitiva.

No.

Sí, pero para ello su pareja debe cumplir los requisitos para poder comprar esa vivienda protegida. El vendedor debe pedir en el IGVS un certificado de precio máximo para su vivienda; a continuación su pareja debe inscribirse en el Registro de Demandantes y se verificará si cumple los requisitos. Después se hará un contrato privado de compraventa de ese 50%, el cual debe ser presentado en triplicado ejemplar en el IGVS para su visado. Por último, se escriturará ante notario.

Información facilitada por el IGVS.

Se deberá presentar el certificado de imputaciones del IRPF y, con los datos del certificado, se efectuará una simulación de la declaración del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

 Información facilitada por el IGVS.

Es la declaración en la que el socio manifiesta su estado civil y la composición de la unidad familiar, aunque solamente compre uno de los miembros de la pareja. El criterio que se sigue es el legal, el que conste en el registro civil, registro de parejas de hecho o en una sentencia de separación o divorcio. Si tiene hijos menores deben ser incluidos; en caso de hijos mayores de edad, se sigue el criterio fiscal.

En el caso de una pareja que no esté casada ni dada de alta en el registro de parejas de hecho, dos hermanos, dos personas que no sean unidad familiar pero sí conviven, o  incluso no conviven pero quieren comprar juntos, pueden comprar ambos y deben cubrir esa declaración responsable cada uno de los compradores por ser unidades familiares distintas.

Información facilitada por el IGVS.

Mira la guía que hemos preparado en el siguiente enlace.

La valoración de un usufructo o una nuda propiedad debe ser hecha individualmente, utilizando herramientas de valoración en las que se tiene en cuenta el valor del bien a efectos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y la edad de la persona usufructuaria. Si tiene cualquier duda sobre cómo utilizar estas herramientas o sobre el valor de su inmueble, por favor, consulte con nosotros. 

Información facilitada por el IGVS.

El precio de adjudicación de cada vivienda se determinará de acuerdo con la normativa vigente de Viviendas de Protección Autonómica de régimen general, que se puede consultar en la web del Instituto Galego da Vivenda e Solo IGVS. El precio final de adjudicación será el resultado de aplicar el módulo vigente (precio por metro cuadrado útil) en el momento de la calificación provisional a las superficies de vivienda y anexos protegidos de la calificación provisional; el precio de las plazas de garaje no protegidas es libre.

El 10%. Para viviendas nuevas de protección autonómica de régimen general o concertado y promoción privada, el tipo de IVA es del 10%. 

Cada vivienda tiene un cuadro de entregas a cuenta ajustado a su precio; por favor, solicítenos el cuadro de entregas a cuenta de la vivienda que haya elegido. 

Sí, pero debe obtener el importe que le falte mediante financiación bancaria. La cooperativa NO puede aplazar o diferir el cobro de las entregas a cuenta. No obstante, la cooperativa presenta el proyecto a diversas entidades financieras para saber su predisposición a otorgar préstamos personales para cubrir, parcialmente, las cantidades faltantes. Por favor, no dude en ponerse en contacto con nosotros si este fuese su caso para que le indiquemos con quién contactar.

Sí, tal y como se establece en los Estatutos y exige la Ley.

Cada vivienda tiene un cuadro de entregas a cuenta y pagos en escritura ajustado a su precio; por favor, solicítenos el cuadro de entregas a cuenta de la vivienda que haya elegido. El pago en escritura se abona bien mediante subrogación en la hipoteca, cancelación y suscripción de hipoteca con otra entidad, al contado, o cualquier combinación de los anteriores.

En Idealista hay un resumen de gastos e impuestos, que varían si opta por la formalización de una nueva hipoteca, subrogación en la existente o abono del resto del precio al contado. El impuesto aplicable es el IVA, actualmente del 10%, incluido en el cuadro de entregas a cuenta. Las escrituras públicas otorgadas para formalizar la primera transmisión de viviendas de protección autonómica VPA, una vez obtenida la calificación definitiva, están exentas del impuesto de Actos Jurídicos Documentados AJD, según la legislación vigente (enlace). 

Los gastos están desglosados en la solicitud de admisión. 

Hay multitud de simuladores de hipotecas; por ejemplo, este es el simulador de la Asociación Hipotecaria Española. En el campo importe a financiar debe introducir el importe que figura “En escritura” en el cuadro de entregas a cuenta de su vivienda, IVA incluido. En el campo “Plazo”, el que mejor se ajuste a sus necesidades. Y en el campo “Tipo de interés” aquel que le hayan ofertado en su entidad.

No tiene por qué subrogarse. Puede abonar el importe restante mediante subrogación en la hipoteca, cancelación y suscripción de hipoteca con otra entidad, al contado, o cualquier combinación de los anteriores.

Debe preguntar en su banco; por favor, no dude en ponerse en contacto con nosotros si no consigue una respuesta concluyente de su banco para que le indiquemos otras posibilidades.

Sí. El artículo 65 y siguientes de la Ley de Vivienda de Galicia establece que: “Las viviendas protegidas…deberán destinarse a domicilio habitual y permanente de las personas…adjudicatarias…Durante el período legal de protección, cualquier acto de disposición o de arrendamiento de viviendas protegidas en primera o posteriores transmisiones estará sujeto a un precio de venta o renta máximo… la persona adquirente deberá cumplir los requisitos establecidos para ser persona adjudicataria de viviendas protegidas. En situaciones excepcionales debidamente justificadas y previstas reglamentariamente, el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo podrá autorizar la transmisión de la vivienda antes del transcurso del plazo establecido”.

Es decir, en circunstancias justificadas se podrá transmitir la vivienda a un tercero, que necesariamente ha de cumplir los requisitos para acceder a esa vivienda protegida, por un precio máximo fijado por la administración, y previa autorización.

El Consello de la Xunta de Galicia, en su reunión de 10 de junio de 2024, adoptó el acuerdo por el que se fijan los precios máximos de venta y renta de las viviendas protegidas de protección autonómica en primera o posteriores transmisiones (enlace).

a) Los precios máximos de venta en primera transmisión de las VPA se determinarán, según su régimen –especial, general o concertado–, en función del área geográfica donde estén situadas –ámbito territorial de precio máximo superior (PMS), zona 1 y zona 2– y el precio del metro cuadrado de superficie útil. Así:

3º. Régimen concertado:

• Zona PMS (A Coruña, Pontevedra): 2.203,31 euros por metro cuadrado de superficie útil.

• Zona 1 (Oleiros): 2.005,39 euros por metro cuadrado de superficie útil.

Por medio de esta resolución la Xunta de Galicia procede a convocar para la anualidad 2024 el Programa de avales para la juventud, el cual establece una línea de avales que permite garantizar hasta el 20 % del precio de adquisición de la vivienda, para aquellas personas menores de treinta y seis años que pretendan adquirir su primera vivienda, siempre y cuando obtengan un crédito hipotecario por un importe que cubra, cuando menos, el 80 % restante.

Este es el enlace a la publicación.

Esta resolución tiene por objeto aprobar las bases reguladoras del Programa de ayudas para la adquisición de vivienda en la Comunidad Autónoma de Galicia, que comprende la adquisición de viviendas cualificadas definitivamente como vivienda protegida de protección autonómica de régimen general.

Este es el enlace a la publicación.

El Consejo de Ministros ha aprobado el acuerdo por el que se fijan las condiciones de una línea de 2.500 millones de euros en avales para la compra de la primera vivienda por parte de jóvenes menores de 35 años y de familias con menores a su cargo.

El aval se entenderá concedido en el mismo acto de concesión del préstamo y no tendrá ningún coste ni para la persona beneficiaria ni la entidad financiera. Con carácter general, avalará hasta el 20% del importe del crédito, salvo que la vivienda adquirida disponga de una calificación energética D o superior, en cuyo caso se podrá avalar hasta el 25% de este importe.

El plazo del aval será de un máximo de 10 años.

Este es el enlace a la publicación.

Alfonso Rueda recordó que el programa Avais para a mocidade forma parte del Pacto de Vivienda de Galicia 2021-2025 con la intención de paliar las dificultades que tienen los más jóvenes para acceder a una vivienda en propiedad, ya que aunque dispongan de un trabajo estable, muchas veces nos tienen los ahorros para el adelanto de la entrada. 

Los jóvenes que se encuentren en esa situación ya podrán negociar la hipoteca con las entidades financieras con las que la Xunta firmó el convenio. El programa va dirigido a jóvenes menores de 36 años interesados en hacerse con una vivienda en propiedad que deberá ser, además, su vivienda habitual. Dará cobertura al 20 % de la hipoteca que no cubre la entidad bancaria.

Este es el enlace a la nota de prensa.